“粗算一下，这套房子每年的持有成本在七十万到九十万之间。这还不包括装修折旧和家具更换。“
方启明说完这些数字之后，保持着一种恰到好处的沉默。
这是他用过很多次的话术。不是为了吓退客户——能走到看房这一步的人，不会被几十万的年费吓退。他要的是客户听到这些数字之后的那个反应。
皱眉的，说明资金链不够宽裕，后续谈判可以在付款方式上做文章。
不以为意的，说明真正的大鱼，后续要用最高规格的服务去锁定。
而那些听完之后开始算账的——掏出手机按计算器的、嘴唇微动默算的——说明是精明的生意人，后续要用投资回报率和资产保值的逻辑去说服。
许琛听完，嘴角牵了一下。
幅度很小，不是笑，更接近于一种“你说完了吗”的表情。
然后他开口了。
“下沉庭院的排水用的是同层排水系统吧。“
不是问句。是陈述句。
方启明的后背肌肉收紧了半寸。
“这套系统的造价比传统的异层排水贵三到四倍，光管材和接头的成本就在十五万以上。“许琛的视线落回下沉庭院的地面，右手食指往排水盖板的方向虚点了一下。“而且同层排水对防水层的要求极高——下沉区域低于周围地面一米二，地下水位的季节性波动会对底板产生持续的静水压力。“
他的手指从排水盖板移到挡墙的底部。
“清水混凝土挡墙的内侧应该做了至少两道防潮处理。第一道是聚氨酯涂膜防水，第二道大概率是高分子自粘防水卷材。两道加起来，每平方米的成本在四百到五百之间。挡墙内侧面积大概八十平方米左右，这一项就是三万多。“
他把手收回来，插进裤兜里。
“再加上底板的防潮层——下沉庭院的底板面积六十平方米，如果用的是进口的改性沥青防水卷材，每平方米成本在六百以上。底板防潮加挡墙防潮，总造价不会低于七万。“
方启明站在原地，两只脚的重心从左脚换到了右脚，又换回来。
他的嘴唇张了一下，没有发出声音。
许琛的目光从下沉庭院收回来，落在方启明脸上。语气跟刚才报数字的时候一模一样，没有任何炫耀或者压制的意味。
“方总，你刚才说的那些持有成本，我都清楚。但你没提的这些建造成本，才是这套房子真正值钱的地方。“
方启明的脊柱挺直了。
不是刻意挺的。是身体在接收到某种信号之后的本能反应——就像一个老兵听到枪响时的条件反射。
十七年。
他在这个行业里摸爬滚打了十七年。从最底层的置业顾问做起，一路做到项目销售总监，经手的成交总额超过四十亿。他见过太多有钱人，也见过太多装有钱的人。他自认为自己的眼睛已经被训练到了一个极高的精度——任何人坐在他面前，不需要看名片、不需要查征信，三分钟之内他就能判断出对方的真实购买力和决策模式。
但眼前这个穿着深蓝色圆领T恤、牛仔裤、运动鞋的年轻人，把他十七年积累的所有判断模型全部击穿了。