2025.2.19.去年移居美国洛杉矶的业内好友、前宝龙地产副总裁兼宝龙置地总经理林峰利与我语音通话，谈及中国的房地产的黄金时代已经彻底过去并感慨地回忆了共同经历的同人生涯。说到大势己去，世界堪忧，一代人的命运和每个人的人生曲线及“君子不立危墙之下”，“兼济天下和独善其身”和“激流勇退”及“旁观者”等话题和选择……
近段时间中国商业地产龙头“万达”和曾经的首富王健林持续甩卖“万达广场”资产自救；中国房地产优等生“万科”高层集体被清洗，终于沦为国.企；地产之豹“融创”和狂人孙宏斌也濒陷债务危机等等行业大事件都标志着这个中国房地产这个曾经的G.D.P支柱产业彻底崩塌并进入不可逆转的下行通道……
而前日引发海内外强烈关注的“民营.企业家.座谈会”，房企遭遇“团.灭”，没有一家受邀，无疑更是一种预警和谶语！
一一为此特在本书加写几章以表达一位曾经资深从业者（2000年至2020年20年先后从事房地产开发、金融与管理，房地产及商业地产教育培训和增值服务及行业协会等工作和角色）对这个关系民计民生的行业的致敬和纪念（形式为节选不同时期作者的从事经历，专业文章和新闻采访）一一
首次涉猎房地产：
“1999年我接到亦师亦友的徐敬亚电约，此时他因主要参与大学同学曾大师的万达地产千万级别的营销事件，而由一位著名诗人兼评论家华丽转身为地产策划大手。
我与敬亚兄相识相交经年，有诸多交集。彼时，他正受聘为河南恒华地产总顾问，老板号称杜工部的第N代传人。对他青睐有加，不久又兼总裁。一是希望借助他对项目和产品营销带来革命性的突破和提升；二是也想借助他对中规中矩甚至保守土味的老班底产生冲击和压力。这次他从“古称商都”特邀我去“今叫绿城”的郑州，是让我为杜老板站台和助力。因为他向老杜介绍了我这些年的金融专业、投融资特别是此次借壳上市的经验，所以老杜也动了想把家族企业改制上市的念头。
2000年2月春节过后，我第一次踏上中原大地……”（节选自本书“第五章：中原无鹿，踏足地产”）。
北上帝都，身陷地产江湖：
《北京城南发展再加速》
房天下2010/07/04
新华网2012/05/16
[朱凌波]我2000年在房山房地产公司做副总经理，我离开房山是2001年，后来就再也没去过，今年5月份，原来那些老下属让我去一趟，这10年变化巨大！那时候我在房山的房子是2500一平，几年下来你看多少钱了？现在楼面价都接近2万了。中国发展速度毋庸置疑，南城未来成长空间，无论政府主动还是开发商积极带动，还是消费者转变，现在你去双井看有富力城，富力广场，周边很繁华，价值在不断提升。谈一个地块的价值，交通先行，商业也是很重要的因素。商业方面，除了政府引领性配套服务，实际也需要开发商品牌，万科进来是龙头力量，商业本身是很重要的，我一直有一个比喻，城市综合体是区域综合体，如果把城市比作一个围棋盘，这个区域就是一个棋点。把人类生活全部放在里面，吃喝玩乐东西，它就是一个企业，万科旧宫朗润园项目12万平米商业一旦建起来，不论是对万科自身住宅的带动，还是对于区域成长的拉动力量都是巨大的。”
《房企融资纵横(三)——企业债券破译企业"生死决策"》
[摘要]：
房地产业界有句老话:开发商的主要任务就是两个,一是找地,二是找钱。因为在当今这个越来越市场化的时代,其他的环节都可以给专业公司来做,开发商只要做好和有能力做好领队和裁判就行了。只谈找钱不谈找地,是因为自打推行土地公开招标拍卖制度,过去靠地产暗箱操作赚取暴利的时代一去不复反了!甚至从某种意义上讲、那种类似当年海南的地产概念也成了昨日黄花……作者结合在金融投资界与商界尤其是房地产界十几年的操作和思考,将就房企在新形势下的融资方式和方法--资本运营、股权融资、银行融资、基金、债券融资、资产证券化等进行探讨和分析、以就教于同行。
[主题词]：企业债券;资产证券化;银行融资;股权融资;房地产业;债券融资;资本运营;市场化;开发商;拍卖制度
[作者]：朱凌波
[期刊]：中国楼市，北京房地产
［时间］：2001年
“改制工作暂时告一段落，我把主要精力投入到公司未来五年至十年发展纲要的撰写上。同时把在四砂股份，恒华地产及良乡房开这三年从事企业改制及上市，投融资积累的经验和思考，在《中国楼市》专刊上发表了系列关于房企融资的文章，引起业内比较广泛的关注和反响。
关于公司未来五年至十年规划，我主要提出了两个核心点和新概念：一是主体做土地运营商，兼做房地产开发商。依据和预测是房山虽然是北京的远郊区，但未来五年至十年城市（镇）代和郊区化发展将会逐步加速外扩并如火如荼。而当时房山土地特别是成片土地资源丰富而低价，公司应该利用政府直属和本土企业的不可替代优势屯积土地。随着全国品牌开发商大开发商的进入和大盘化趋势，可获得土地最高的增值。
二是立足本土做北京的西.南.王，不轻易对外投资。因为公司的资本，品牌和团队有限，在保持一定比例的自主开发和销售外，可更多与品牌开发商合作联手，分享最大的溢价。
我的提案引发了公司管理层的激烈争论，经过多次研究和论证，张总和团队接受了我的理念和构想。不久就与长阳镇协议锁定了8000亩土地，继而在建有高尔夫球场的青龙湖沿岸又圈下了800亩别墅用地，